Valore venale dei suoli in Ischia anno 2009. Ogni promessa è debito
Partiremo da lontano. Felicitandoci con Brunetta, ma anche con tanti altri sulla sua stessa lunghezza d’onda, per il loro giustamente pretendere un nuovo codice di disciplina nel pubblico impiego, da applicarsi a cominciare dai dirigenti, e per li rami a scendere, si suppone, fino ai dipendenti di ogni livello.
I dipendenti del comune di Ischia, e tra questi includiamo in senso lato assessori e consiglieri, finora non hanno demeritato rispetto alla media nazionale, quella media che appunto sta spingendo Brunetta a chiedere certi rigori sul lavoro, formali e sostanziali.
Fine della premessa. Ma la premessa è ancora utile, perché per rispondere al quesito che ci siamo posti, è spontaneo rilevare che c’è una correlazione ampiamente positiva - marginalmente invadiamo il territorio degli statistici, saldamente occupato da Brunetta come da Tremonti - tra come e quanto si deve lavorare, e come si gestisce una azienda comunale, dai dipendenti dei più bassi livelli, fino a quello degli assessori e dei consiglieri.
E’ vero che per questi ultimi gli episodi di far nulla si verificano soprattutto quando non consigliano come dovrebbero il sindaco, votano e pretendono di fare votare delibere su argomenti talvolta ridicoli e senza che il comune abbia i fondi necessari; discriminano tra residenti e non residenti, (per motivi della bottega); addossano gravose perdite a una percentuale casuale, ridottissima e contingente di creditori, ancora una volta per motivi di bottega: mai spalmare le perdite tra tutti i cittadini, ma soltanto su un 1 -2% di malcapitati, e non preavvisati, pretendendo da loro transizioni indecorose, con pagamenti differiti anche di 30 anni da quando i crediti sono sorti.
A Brunetta ed a Tremonti, che per motivi di crisi in corso delle piccole, medie e grandi aziende stanno elaborando piani per obbligare la PA a rimborsare i debiti entro 6 mesi o giù di lì, raccomandiamo di fare meno generiche dichiarazioni sulle loro vantate origini o simpatie, di ideologie defunte, che non stanno trovando spazio neppure nel recentissimo partito unificato.
E dì trattare e fare trattare tutti i cittadini con lo stesso metro, compreso proprietari espropriati, - perché la proprietà non è un furto – e rileggere per equilibrio la rerum novarum del 1881.
Per chiudere anche questo prolongée della premessa, prima di passare a due casi pratici esplicativi per Ischia si chieda all’ottimo Maroni di fare elaborare un nuovo testo al posto della sgarrupata legge sui dissesti. Non interesserà gli attuali creditori residuali del comune di Ischia, o di altri comuni italiani ancora in dissesto; ma tutelerà tutti i cittadini italiani, e nel piccolo, i cittadini di Ischia, o altri creditori futuri, anche se non residenti ma votanti ad Ischia.
Il dissesto di Ischia, 1993-2009.
Il Viminale ha giustamente dichiarato “inaccettabile” il “motu proprio” del funzionario comunale dott. Bernasconi, che intendeva spalmare il debito residuo su 10 anni, 2009- 2018, rinviando a dopo il 2018 il pagamento di una larga fetta degli interessi semplici maturati, senza darsi pensiero degli interessi anatocistici, non previsti nel suo sistema, né ricordatigli dallo stesso Viminale.
Benissimo! Ma che non si consenta che si facciano piani di impegno comunque dilazionati, che so, triennali, e che non si riapra il gioco perverso delle transazioni. A proposito: a quanto? Per i creditori, ma forse non soltanto per essi, troppe volte queste dilazioni artificiose sono state una somma ingiustizia ed una forma di ricatto consentito sui limiti della legge: un monito, per escluderle, rammentando che la proprietà - non necessariamente materiale, ma anche immateriale, come il doveroso credito maturato per avere esplicato un servizio per la Pa - non è affatto un furto, come certi nostalgici difendevano un giorno... Capito?
Tra i creditori residuali esaminiamo i due casi estremi.
Al più piccolo, la riparazione di una camera d’aria di un’auto di servizio, o la sostituzione di qualche candela, toccano euro 39,40, formatisi nel 1993, e congelati fino a oggi ed oltre. Se ci sarà ancora una rateizzazione, questa volta “corta”, esempio triennale, di tre rate eguali, esse saranno di euro 13,333 (3 periodico). Gli interessi alla chiusura di un rendiconto, che stando a certe normative fannullone - gli uomini li salviamo - potrebbe essere definitivo anche dopo qualche anno. Il rendiconto sarà tale dopo il suggello del Viminale. Che ha i suoi tempi.
All’altro estremo si trova un creditore, cui spetta il 52 % del debito residuo del comune. Si tratta di certi espropri, già penalizzati da una legge espropriativa di un centrosinistra, oggi parzialmente corretta dalla Corte Costituzionale, che assegnava ai giudicati successivi al 1992 il 50% del valore venale riconosciuto dallo stesso tribunale - dopo 3 gradi, tanto per dilazionale i pagamenti - e il 60% per gli espropri illegittimi, oggi riconosciuti per il pieno valore venale, sempre dalla corte costituzionale.
Quattro germani di questo creditore del 52 % del debito residuo, sull’intera posta, reclamando le proprie quote di importo identico sulla intera posta, hanno transatto all’80% il 14/12/2007. Come piano di estinzione prima edizione del 15/7/2008.
Morale: i quattro hanno ricevuto, come da breve calcolo, nel caso più favorevole, il 80% del 60%, pari al 48% del valore venale; nel secondo caso, meno favorevole, l’80% del 50% = 40%, sempre del valore venale pari a 100 e sempre dopo molti anni di causa. Involontaria complice, se la parola può conservare un suo significato originario ed astratto, la nota lungaggine dei processi civili, senza distinzione tra loro.
Quest’ultimo esproprio (divenuto illegittimo) risaliva al 1984 (occupazione iniziata del 1981); ma il giudicato nel 1993, data dell’inizio del dissesto, era ancora ben lontano dall’essere pervenuto, e si è maturato solo nel 2006, rientrando comunque a pieno titolo nel dissesto.
Maroni — Brunetta - Tremonti non adombratevi !
Abbandoniamo agli studiosi dì storia e di filosofia il testo di Proudhon, tra le chincaglierie. E senza riguardi a destre e sinistre - palla al centro! Trattare i cittadini italiani sempre con lo stesso metro. Anche quando grandi elettori, sindaci - consiglieri - assessori, a loro volta dipendenti per la loro elezione dal voto del 98% dei cittadini dei comuni - restii a scucire grana - solitamente gradiscono mantenere la discriminatoria e fallace attuale legge sul dissesto il più a lungo possibile.
E quando possono, fabbricano valori “inaccettabili” per suoli ed edifici comunali, e per operazioni fatte d’imperio. Di ciò, qui appresso.
Il valore venale dei suoli edificatori e per usi diversi ad Ischia, secondo il comune (2009), e secondo la cassazione civile.
L’amministrazione comunale di Ischia nel 2009 dà incarico al dirigente dell’area tecnica, arch. Arcamone Silvano, di determinare “il più probabile canone di uso” di una area di proprietà della sig.ra Adriana Villari, sita in via Foschini, all’interno della ex-struttura “Camping Internazionale”.
L’area, di mq. 215, non fa più parte della part. 380 fg. 8, a seguito di divisione.
Ma l’Arcamone, pur “dopo avere consultato la categoria catastale”, non si è curato di fare una ricerca aggiornata al catasto, fatta evidentemente su alcune vecchie carte dell’ufficio tecnico comunale, non consentendo agli assessori di conoscere esattamente la situazione aggiornata del terreno. Senza mettere in risalto tra l’altro, la configurazione della intera quota divisoria di Adriana – 1/8 dell’ex campeggio – e la cessione volontaria, sia pure a tempo, di un’area su strada di grande scorrimento neppure tenendo a mente nei “discendenti” di cui appresso, che il comune si fa pagare ben salate le concessioni pubbliche sui fronti stradali del centro storico.
De minimis sì, ma in linea con la superficialità e la genericità adottate per valutare terreni F6, potenzialmente edificabili fino ad 1 mc/mq, vedi piano regolatore l983, e nel caso specifico pertinenziali ad un costruito già realizzato di circa 0,5 mc/mq - vedi divisione del 1996, in copia consegnata al comune dall’ing. Villari. L’Arcamone ignora questo studio, fatto in causa 3015/92 del Tribunale di Napoli ora giudicato, dal ctu ing. Perfetto, un assessore del comune di sant’Antimo.
Probabilmente l’Arcamone, non conosce affatto questo studio, e stranamente non è a conoscenza, come altri colleghi del suo ufficio, che sono stati sui luoghi, delle due vendite di Paolo e di Maurizio Villari al dott. Bazzoli, albergatore nel privato, attuale assessore del comune di Ischia (NA).
Eppure, negli uffici, li avrà incontrati, e genericamente avrà parlato della commissione avuta dalla “amministrazione”. Occorre un precisazione. Arcamone, per eccesso di zelo, ha calcolato, ritenendolo collegato, anche il valore venale dei terreni F6, senza limitarsi a servire al committente – l’amministrazione – soltanto “il più probabile canone di uso” del terreno de quo (di Adriana Villari). Mettendoli in correlazione in modo incongruo è giunto a valori paradossali dei suoli F6 nel pieno centro urbano.
Le nostre osservazioni riguardano esclusivamente questi valori del suolo, poco rilevando il canone d’uso attribuito al terreno di Adriana Villari comunque ottenuto, trattandosi di un contratto atipico accettato per venire incontro alle necessità di alcuni profughi da sistemare provvisoriamente, in attesa di dare ad essi una sistemazione più conveniente e più decorosa.
I valori meschini dati ai terreni dell’ex-Campeggio sono spericolati, potrebbero costituire un alto rischio per il comune, se adottati in copia conforme, con la stessa faciloneria, in caso di dismissioni di aree, o di fitto a ditte o ad altri privati; ai quali non parrebbe vero di essere trattati con tanta generosità, una generosità che nell’ intimo potrebbero considerare dabbenaggine.
Per il verso opposto questi valori sarebbero ad alto rischio, se fossero utilizzati in caso di espropri di suoli, sia edificatori che per altri usi. Anche se per perditempo nelle cause espropriative, fidandosi sul procrastinarsi dei giudizi, in ultima analisi ancora una volta sarebbero a danno dello stesso comune, per la falsa immagine che si può avere nelle contabilità, riportando in esse valori troppo bassi per i beni incamerati negli espropri, a fronte dei valori venali che successivamente sarebbero riconosciuti dai tribunali.
Nelle contabilità la politica dello struzzo il più delle volte non si dimostra redditizia. Talvolta, con l’amministrazione e con la cittadinanza, anche gli amministratori sono chiamati al redde rationem, ed a rispondere degli errori, talvolta fatti per leggerezza, firmando una approvazione di spesa di documento tecnici, che non reggono anche ad una lettura superficiale, e che sono troppo in contrasto con le realtà economiche.
Forse sono finiti i tempi di potere esibire come un blasone, con arroganza, deficit comunali dovuti a cattiva amministrazione.
Giova subito ricordare i motivi per i quali Adriana Villari, e per un caso identico l’ing. Villari – quest’ultimo per mq 150 circa - hanno stipulato due distinti contratti atipici con il comune dì Ischia, per consentire per la durata di un paio di anni di non restare per strada a due famiglie profughe dal disastro - purtroppo annunciato - del monte Vezzi.
Non si comprende semmai non si comprende come il comune, che ha espropriato 110.000 mq in pineta Villari, con alcuni km di fronte strada, ed altri 100.000 mq in altre località, non abbia trovato altro e di meglio per i profughi.
L’avere sorvolato che i due distinti proprietari Villari erano e sono stati pronti ad accettare qualsiasi somma, per motivi di umanità e soltanto per questi, ha una impronta antipatica ed ambigua, una costituzione di un precedente per mille usi. Soprattutto perché accoppiata ad una indagine astratta e falsante della ricerca dei “valori d’uso”, ma guarda un po’, messi in collegamento con un valore falsante, il non richiesto “valore del suolo”.
Nè i consiglieri del comune di Ischia, né gli assessori”, scelti per le loro capacità amministrative, spesso già svolte nel passato o attualmente nel privato, avrebbero dato retta, per fare delle scelte per beni propri o di terzi, ad una valutazione astratta, che non avesse tenuto conto dei prezzi d’uso dei terreni, come risultanti da indagini approfondite svolte da buoni immobiliaristi, e forse, ancora meglio, attingendo alle loro stesse conoscenze personali del mercato.
Della solida preparazione e della conoscenza vera del mercato, di amministratori comunali provenienti da gestioni e proprietà alberghiere, non dubitiamo affatto. Dell’Arcamone, nulla ne sappiamo, se non attraverso la sua insolita e vaga relazione.
Probabilmente questi capaci amministratori comunali, quando esercitano per sé stessi, non venderebbero un proprio suolo, ai prezzi stracciati dell‘Arcamone, se ne avessero acquistato qualcuno a caro prezzo, in aree viciniore a quelle de quo; o addirittura, ipotizziamo, nell’ex campeggio, sempre ai prezzi dilettanteschi della relazione di stima che essi hanno approvato.
Ci si augura che nella loro veste pubblica assessori e consiglieri non dismettano aree comunali ai prezzi suggeriti dall’arch. Arcamone, o sostengano espropri, ora con ius superveniens non indennizzabili a meno del 75% del valore venale, ripetendo gesta di loro predecessori, che portarono il comune al dissesto nel 1993. Un dissesto tuttora non chiuso.
Osservazioni sulla relazione Arcamone .
a) L’arch. Arcamone stabilisce una correlazione univoca tra i fitti ed i valori dei terreni. Ma questo non è vero. Bastava leggere il Golfo, il Mattino, e verificare che la correlazione rigidamente presunta dal funzionario comunale e passivamente fatta propria da sicuramente esperti consiglieri, assessori e sindaco, non esiste. L’andamento nel tempo dei fitti e del valore dei suoli segue proprie leggi distinte. Su questo punto non aggiungiamo altro.
b) la relazione non prende mai in esame prezzi di riferimento per i non richiesti valori dei suoli. In altre più semplici parole, non nomina mai altri prezzi di mercato, e ove questi non fossero disponibili, non ricostruisce con una seria analisi i valori venali dei suoli in caso di compravendite.
c) In tre righi e mezzo, vengono consumate tutte le energie per precostituire al comune un documento, che visto dall’ing. Villari, per quello che lo riguarda, presenta caratteri ambigui, per la superficialità con la quale si asserisce che sono stati individuati “valori di mercato e dell’UTE”.
Ma chi presume di essere l’Arcamone, per essere creduto senza portare un solo esempio di questi valori di mercato e dell’UTE, e di potere fissare una volta per tutte i valori medi dell’F6 nella intera area del Campeggio Internazionale? Ipse dixit, parlando latinamente ?
Sentiamo piuttosto il parere di Maurizio Villari, di Paolo Villari, della ctu Perfetto già citata, dell’Ute del e, perché no, dell’assessore Bazzoli.
Sì, è tendenzioso un documento che non cita nessuno dei valori dato ai suoli del campeggio in anni passati dalla cassazione civile e dall’UTE.
Scrive Arcamone “il valore attribuito ai terreni ricadenti nell’area centrale del comune di Ischia secondo le indicazioni che vengono dal mercato e da quelle che sono le valutazioni riferite dall’Ute, può inidicarsi mediamene in euro 50,00 al mq; a questo vanno applicate una serie di incidenze positive e negative che chiameremo ascendenti e discendenti”.
Il valore di euro 50 al mq, come un coniglietto, esce fuori da un cappello senza bisogno di altre spiegazioni e citazioni di documenti.
E quanto agli ascendenti e discendenti, in pratica si elidono a vicenda, e comunque sono pura leziosità, fumo negli occhi, che non incantano chi acquista o vende suoli, o li fitta a terzi o per sé.
Seriosamente, Arcamone adotta dati astratti prelevati da “testi scientifici del settore estimativo”. Quali ?!
Alleggeriamo la tensione, facciamoci una franca risata. Chi da peso alle percentuali delle incidenze acendenti e discendenti riportate nell’elenco? Lo farebbe Mizar, accorsato immobiliarista ischitano; lo farebbero Bazzoli, Ferrandino (il sindaco ingegnere e di famiglia di albergatori), e lo farebbero tanti consiglieri ed amministratori, e forse lo stesso Arcamone, se dovesse acquistare un terreno per sé; o venderlo?
Abbiamo di fronte ad una esercitazione scolastica, e niente più. Utile per ragionare, ma senza adottarne le astruse risultanze.
Il valore a mq secondo la Corte di Cassazione.
Sentenze Cassazione 3930 e 3931. Si riferiscono ad espropri del 1983 nel parco generale Villari, in adiacenza al Campeggio Internazionale. L’esproprio è relativo a circa 60.000 mq del Parco Villari, valutato con criterio analitico, non essendo stati reperibili valori di confronto attendibili, nè da parte degli espropriati, né del comune espropriante, né dei consulenti di ufficio nei diversi gradi.
Già all’epoca dell’esproprio, nel centro di Ischia non erano più oggetto di vendita terreni edificatori e non, e pertanto i tribunali, per questi ed altri espropri, sono stati obbligati ad adoperare criteri analitici, rispetto ai più usuali criteri comparativi di valutazione.
D’altra parte, rispetto al valore medio del costruibile ad Ischia, di 0,48 mc/mq, desunto in ineccepibili ctu dal piano regolatore del 1983, il costruito reale risultava superiore a 3 mc/mq. Da allora, la situazione non è certo migliorata.
Solo poche sentenze non sono ricorse al metodo analitico, e hanno fondato su dubbi valori di vendite, inattendibili, data la inveterata tendenza di acquirenti e venditori di sfuggire alle imposizioni gravose del fisco; ma sempre, per terreni di modeste superfici, o di particolari forme, spesso anguste, che rendevano meno logico adottare a queste configurazioni irregolari i “valori medi”, sia per la costruibilità, sia per altri usi equivalenti.
Il criterio analitico poggiava su 3 fattori per i terreni edificatori, secondo piano regolatore, o se anche vincolati per esproprio: 1) indice di costruibilità; 2) valore medio del costruito, desunto da attendibili compravendite tra società, notoriamente meno inclini a falsificare i costi di acquisto o vendite di immobili; 3) il costo del costruito, secondo tabelle del genio civile e della provincia di Napoli.
Per terreni adibiti ad altri usi, il costo medio è stato ricavato dai giudici di corte di appello, con studio giudicale approfondito, vedi sent. 3551/01, per esproprio del 1984, dalla valutazione di cosa si poteva realizzare, e con quale guadagno, su vasti terreni del parco Villari, nel raggio di poche centinaia di metri dal Campeggio e, se vogliamo, con minori e meno interessanti accessi sulle pubbliche strade.
Le sent. 3930 e 3931 della Cassazione hanno portato a questi valori
a) la costruibilità secondo il Pino Regolatore (mq 0,50 a mc arrot.), il prezzo di vendita del mq costruito nel 1983 (lit. 3.100.000 a mq), il costo di costruzione del mq costruito secondo la Provincia di Napoli. Il prodotto dei tre fattori stabilisce che nel 1983 il più probabile valore venale dei suoli espropriati era pari a Lit. 300.000 a mq (pari ad euro 154,93). Il valore aggiornato del mq oggi è pari a 421,08 euro.
Spaventati ? Interdetti ? Non si vede come questi incrementi possano essere decurtati dal comune di Ischia, interessato per miope politica, a comprimerli, rischiando dismissioni a prezzi stracciati, o a contabilità falsate, in caso di espropri, per i quali l’ultima parola spetta a giudici di ben tre gradi, con tutti gli inconvenienti degli interessi che maturano in 10-20 anni; e talvolta di più.
In venti e più anni, mentre il piano regolatore rimane ancorato a ridicoli indici, superati dai generosi abusi o licenze, il costruito si è accresciuto di non poco; il potere di acquisto della moneta si è ridotto del 40-50% almeno (prego, informarsi); alle lire 3.100.000/mq del valore del costruito nel 1983, equivalenti a euro 1.601,01, per le costruzioni vendute, oggi si parla di non meno di euro 10.000/mq. Prego chiedere a Mizar.
Anche la sent. 3551/01 per l’esproprio di 35.000mq, part. 35b fg 8, riporta i valori d’uso per terreni non considerati costruibili, per il 1984 come valutati di pugno del giudice, Lit. 204.179 a mq pari ad euro 105,44 che, aggiornati ad oggi sono pari ad euro 286,60 a mq.
Ancora una volta, da dove spunta il “valore medio” di euro 50/mq per il 2009, con gli astrologici ascendenti e discendenti di innominati “testi scientifici” ? Ma và.
Chiedere piuttosto, mantenendo la segretezza, a Bazzoli assessore, quanto potrebbe rendere un garage per albergo in adiacenza al suolo che l’ing. Villari, senza pentirsene, ha offerto per certi profughi del monte Vezzi.
Peraltro osservando che certi beni possono avere un valore intrinseco – vedi beni culturali – anche a prescindere del voler ottenere per essi una redditività intensiva.
Non si è certo assistito ad una gara di solidarietà, negli 8.500.000 mq del suolo ischitano, comprendendo le abitazioni, più confortevoli di angusti containers, racchiusi tra due pareti.
Né l’allettante “valore medio Arcamone” ha sollecitato più di tanto gli ischitani ed i comunali a competere per farsi conferire l’appalto.
Chiudiamo lo studio invitando gli assennati assessori comunali a non farsi suggestionare dallo sfoggio di cultura scientifica dello studio del dirigente dell’area tecnica comunale, presentato in Ischia, 10.02.2009, e passiamo ad altro.
Ma sarà comunque necessario informare i revisori dei conti, che tutelano tanto il comune quanto i terzi, la corte dei conti, e la procura. Per l’immediato, ed anche a futura memoria.
Sempre ripetendo che l’ing. Villari, e si presume Adriana Villari, hanno accettato la modesta occupazione dell’area, anche a valore simbolico, – e non se ne pentono - per finalità filantropiche, anzi, umane. Mai prevedendo altro.
Dott. Ing. Enrico Villari
